Como declarar imóvel com contrato de compra e venda na DIRPF

Evolutiva Contabilidade
há 11 horas
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Veja como declarar imóvel com Contrato de Compra e Venda (Contrato de Gaveta) na DIRPF-Declaração de Imposto de Renda.

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Passo a passo para declarar Imóvel com Contrato de Compra e Venda (Contrato de gaveta) pelo Comprador na DIRPF:

Na Ficha de Bens e Direitos clique para inserir novo registro e preencha os seguintes campos:

Seleção do Grupo: Grupo 01 (Bens Imóveis).
Definição do Código: Código 11 (Apartamento), 12 (Casa) ou 13 (Terreno).
Detalhamento do Campo "Discriminação": Exige-se rigor técnico. Informe Nome e CPF/CNPJ do vendedor, data da assinatura do contrato e demais informações relativas a aquisição e presentes no Contrato de Compra e venda. A forma como foi ou está sendo adquirido é importante e em caso de pagamentos parcelados detalhe o cronograma de parcelas e especificamente o valor total pago no ano a que se refere a Declaração de Imposto de Renda.
Campos de Valor (31/12/xxxx e 31/12/xxxx): Declare o valor acumulado efetivamente pago até as referidas datas (entrada + parcelas).
- Diferencial Estratégico: juros e encargos financeiros pagos durante o ano devem ser incorporados ao valor do bem. Isso eleva o custo de aquisição legalmente, reduzindo a base de cálculo de imposto em uma venda do imóvel no futuro.

A estratégia de "não declarar o contrato" tornou-se obsoleta e perigosa frente ao cruzamento de dados realizado pela Receita Federal. O imóvel deve ser informado na Declaração do Imposto de Renda no ano-calendário em que o Contrato de Compra e Venda foi assinado, independentemente se foi realizada a transferência da escritura do imóvel para o Comprador.

A omissão de bens é interpretada pela Receita Federal como uma inconsistência grave, passível de arbitramento de renda e pesadas multas.

Natureza do Risco	Impacto Civil e Operacional	Impacto Fiscal e Econômico
Omissão Patrimonial	Dificuldade em comprovar idoneidade financeira em processos de crédito ou sucessórios.	Multa por Atraso (MAED) e juros Selic. Risco de Malha Fina por variação patrimonial não justificada.
Ausência de Registro do Custo	Perda da memória de cálculo dos desembolsos realizados ao longo dos anos.	Perda do Custo de Aquisição: O Fisco poderá considerar o custo como zero, tributando 15% a 22,5% sobre o valor total da venda futura.
Inconsistência DIMOB	Exposição imediata por cruzamento de dados com a imobiliária/incorporadora.	Notificação para retificação imediata com aplicação de multas por erro ou omissão em declaração anterior.

Passo a passo para declarar Imóvel com Contrato de Compra e Venda (Contrato de gaveta) pelo Vendedor na DIRPF:

Para o Contribuinte que realizou a venda de Imóvel por meio de um Contrato de Compra e Venda (Contrato de Gaveta), a regularização de dessa transação perante a Receita Federal ocorre em duas etapas, vejamos:

1º etapa: O ponto de partida para a conformidade da operação de Venda não é o registro no cartório de imóveis, mas a apuração imediata do Ganho de Capital — a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição. O imposto devido sobre a venda deve ser apurado no Mês da Alienação (Venda a vista) ou no recebimento de cada parcela (venda parcelada). O atraso na apuração do Ganho de Capital é, estatisticamente, o erro que mais gera multas e juros moratórios.

Por exemplo:

Para vendas ocorridas no ano-calendário de 2025, o contribuinte deve, obrigatoriamente, utilizar o programa GCAP 2025 para apuração do Ganho de Capital da venda. A utilização de versões de anos incorretos impedirá a importação correta dos dados para a declaração de Ajuste anual. O fluxo de preenchimento do GCAP exige:

Identificação e Custo: Inserir os dados do comprador e do imóvel. Para imóveis adquiridos após 31/12/1995, o custo de aquisição é o valor histórico, sem atualização monetária.
Valor de Venda e Alíquotas: A tributação é progressiva. As alíquotas iniciam em 15% (para ganhos de até R$ 5 milhões) e podem chegar a 22,5%.

Importação: Após o preenchimento e o eventual pagamento do imposto, o demonstrativo gerado pelo GCAP deve ser guardado para importação na Declaração de Ajuste Anual 2026 (DAA).

2º etapa: A Declaração Anual de Ajuste-DAA 2026 (ano-calendário 20254) consolidará a baixa do bem e a tributação já apurada no GCAP 2025. Realize o seguinte preenchimento:

Na Ficha de Bens e Direitos: Localize o Imóvel que foi vendido. Ele deve estar classificado como Grupo 01 (Bens Imóveis) e o código específico conforme a natureza do bem (ex: Código 11 para Apartamento ou Código 12 para Casa). O saldo dele na ficha em 31/12/2025 deve ser obrigatoriamente "Zero".
No campo de descrição, detalhe: "Imóvel alienado em [DATA] para [NOME DO COMPRADOR], CPF [NÚMERO], pelo valor de R$ [VALOR], mediante Contrato Particular de Compra e Venda, com imposto de ganho de capital apurado via GCAP."
Na ficha Ganhos de Capital/Moeda Nacional: Utilize a função de importação do arquivo gerado pelo GCAP 2025. Isso evita erros de transcrição e garante que os lucros e o imposto pago sejam refletidos automaticamente no resultado da declaração.

As consequências para o Vendedor que omitir a Venda ou Declarar em período posterior a data da Assinatura do Contrato de Compra e Venda incluem:

Multa por Atraso na Entrega (MAED): Aplicada sobre o imposto devido.
Juros e Multa de Mora: Incidentes sobre o imposto de ganho de capital não recolhido no prazo mensal (até o mês seguinte à venda).
Multas de Ofício: Em caso de fiscalização iniciada pela Receita, as multas podem atingir 75% ou mais do valor do imposto, além do risco de bloqueio de CPF e impedimento de obtenção de certidões.